限购令侵袭二三线城市 开发商身陷四面楚歌？

网易房产8月14日讯 随着今年上半年全国房地产市场再度出现“量价齐涨”的局面，中央调控的达摩之剑指向了热火朝天的二三线城市，曾经被誉为开发商“避风港”的二三线城市，如今正面临限购令扩大化风暴的侵袭。

实际上，敏感的龙头房企早已经嗅到了调控的危机感，无论是万科的“万团大战”、碧桂园·十里银滩的7.5折促销，大型房企抢在大规模限购令出台前抛货的迹象相当明显。尽管市场并没有出现拐点迹象，但局部地区已经出现价格战的苗头。

“随着限购扩大化对市场产生影响，今年下半年房企销售压力加大，市场集中度提高，预计年底或明年元月将迎来本轮政策下第一轮房企倒闭潮”，花样年投资董事长潘军坦言。

大房企提前抛货

随着国务院宣布二三线城市限购令，7月份的房地产市场显得躁动不安。

7月22日，万科对外宣布，其深圳公司团购活动“万团大战”启动，根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。尽管促销力度不大，但这也是继2008年率先降价引发了深圳楼市降价风暴后，万科这位房地产行业的老大再度出台大规模促销计划。

与老大哥万科相比，素来有“价格屠夫”称号的碧桂园动作显然更猛。7月底，位于惠州东部小径湾的碧桂园·十里银滩直接祭出“七五折”优惠，4125元/平米的最低单价较此前5500-6000元/平米的吹风价下降了30%，引爆了惠州东旅游大盘项目的价格战。

更令人意外的是，向来低调的富力地产也加入了降价大军的阵营，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上表示，在整个行业调控不放松的情况下，富力将下调价格预期，公司在价格上已经下调了10%，预计下半年还将作出调整。

令人诧异的是，在试探性降价的背后，以万科、碧桂园为首的上市房企纷纷交出了一份靓丽的成绩单。资料显示，今年前8月，万科累计实现销售面积733.2万平方米，销售金额845.7亿元，同比分别增长50.4%和47.8%。碧桂园今年前8月实现合同销售金额约298亿元，合同销售建筑面积约472万平方米，同比分别增长约62%及39%。

“尽管今年上半年中报显示，大部分上市房企业绩均录得不俗的增长，但从去年4月开始的房地产调控至今已经长达十多个月，开发商肯定会感受到压力，加上现在银行贷款卡紧，房地产信托也被喊停，开发商普遍存在资金链压力，加大促销力度回笼资金是必然的动作”，世联地产首席市场分析师王海斌接受网易房产采访时表示，

辉立证券房地产分析师陈耕向网易房产表示，目前这些大型开发商的动作称不上是降价，更多只是试探市场，但目前“以价换量”已经是开发商之间的共识，

限购令扩大化压垮开发商？

从2010年4月出台的“新国十条”开始，尽管中央政府对房地产市场多管齐下进行调控，但由于大部分上市房企早已大举布局二三线市场，因此上半年业绩依然高唱红歌。

以恒大地产为例，今年上半年恒大累计实现合约销售额达423.2亿人民币，同比增长101.7%。这其中，合约销售额中94.1%来自于长沙、重庆、太原、成都、武汉、沈阳等二三线城市，正是其大量的二三线城市布局，让恒大地产在空前严厉的调控政策下依然获得高速增长。

但随着国务院把调控的达摩之剑指向了热火朝天的二三线城市，限购令扩大化会否成为压垮开发商的最后一根稻草？

“理论上，如果扩大版限购令严格执行，必然会对这些依赖二三线城市发展的开发商造成重大打击，因为限购将造成需求减少，进一步造成供过于求的状况，推动房价下行”，王海斌表示。

但他认为，从去年9月开始，不少城市都纷纷出台限购令，最终调控效果并不好，其背后的原因是地方政府执行力度并不如意，在土地财政模式不变的前提下，地方政府没有限购的动力，就算二三线城市真的出台限购令，最终执行也只会是“名紧暗松”，效果大打折扣。

以浙江衢州最新出台的限购令为例，其对本地人的限购范围设定为：市区、第四套，被戏称为“最宽松限购令”。

陈耕认为，即使接下来大量二三线城市出台限购令，其执行力度也不像一线城市般严厉，部分城市还会以“限价”躲“限购”，因此对于房地产企业的影响较预期要小。

但即便限购力度低于预期，在调控与货币政策的叠加效应下，开发商在未来一段时间依然将面临寒冬的煎熬。

工银国际分析师谢骐聪认为，虽然率先发布限购政策的二三线城市措施较预期温和，但由于政策会扩大至其他非主要二、三线城市，加上开发商财政状况转弱，部份高负债开发商将面对现金流问题，在预期竞争激烈的传统“金九”旺季应需要提供更大折扣。面对紧缩政策不松绑、现金流受压和定价下调压力，开发商未来6-12 个月将会经历最艰难时期。

“一方面，随着资金压力日益加大，中小型开发商的生存处境将越来越困难，未来一部分企业面临倒闭的危机；另一方面，在外部经济不稳、内部紧缩政策不变的前提下，大型房企也将会遇到发展危机，反正大家的日子都不会好过”，王海斌表示。