限购令侵袭二三线城市 开发商身陷四面楚歌?

2011-09-16 来源: 浏览量:

网易房产8月14日讯 随着今年上半年全国房地产市场再度出现“量价齐涨”的局面,中央调控的达摩之剑指向了热火朝天的二三线城市,曾经被誉为开发商“避风港”的二三线城市,如今正面临限购令扩大化风暴的侵袭。

实际上,敏感的龙头房企早已经嗅到了调控的危机感,无论是万科的“万团大战”、碧桂园·十里银滩的7.5折促销,大型房企抢在大规模限购令出台前抛货的迹象相当明显。尽管市场并没有出现拐点迹象,但局部地区已经出现价格战的苗头。

“随着限购扩大化对市场产生影响,今年下半年房企销售压力加大,市场集中度提高,预计年底或明年元月将迎来本轮政策下第一轮房企倒闭潮”,花样年投资董事长潘军坦言。

大房企提前抛货

随着国务院宣布二三线城市限购令,7月份的房地产市场显得躁动不安。

7月22日,万科对外宣布,其深圳公司团购活动“万团大战”启动,根据团购计划,客户可以通过申请会员卡,参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购,若在项目开盘当天购买,更可享总价减5000元/套优惠。尽管促销力度不大,但这也是继2008年率先降价引发了深圳楼市降价风暴后,万科这位房地产行业的老大再度出台大规模促销计划。

与老大哥万科相比,素来有“价格屠夫”称号的碧桂园动作显然更猛。7月底,位于惠州东部小径湾的碧桂园·十里银滩直接祭出“七五折”优惠,4125元/平米的最低单价较此前5500-6000元/平米的吹风价下降了30%,引爆了惠州东旅游大盘项目的价格战。

更令人意外的是,向来低调的富力地产也加入了降价大军的阵营,富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上表示,在整个行业调控不放松的情况下,富力将下调价格预期,公司在价格上已经下调了10%,预计下半年还将作出调整。

令人诧异的是,在试探性降价的背后,以万科、碧桂园为首的上市房企纷纷交出了一份靓丽的成绩单。资料显示,今年前8月,万科累计实现销售面积733.2万平方米,销售金额845.7亿元,同比分别增长50.4%和47.8%。碧桂园今年前8月实现合同销售金额约298亿元,合同销售建筑面积约472万平方米,同比分别增长约62%及39%。

“尽管今年上半年中报显示,大部分上市房企业绩均录得不俗的增长,但从去年4月开始的房地产调控至今已经长达十多个月,开发商肯定会感受到压力,加上现在银行贷款卡紧,房地产信托也被喊停,开发商普遍存在资金链压力,加大促销力度回笼资金是必然的动作”,世联地产首席市场分析师王海斌接受网易房产采访时表示,

辉立证券房地产分析师陈耕向网易房产表示,目前这些大型开发商的动作称不上是降价,更多只是试探市场,但目前“以价换量”已经是开发商之间的共识,

限购令扩大化压垮开发商?

从2010年4月出台的“新国十条”开始,尽管中央政府对房地产市场多管齐下进行调控,但由于大部分上市房企早已大举布局二三线市场,因此上半年业绩依然高唱红歌。

以恒大地产为例,今年上半年恒大累计实现合约销售额达423.2亿人民币,同比增长101.7%。这其中,合约销售额中94.1%来自于长沙、重庆、太原、成都、武汉、沈阳等二三线城市,正是其大量的二三线城市布局,让恒大地产在空前严厉的调控政策下依然获得高速增长。

但随着国务院把调控的达摩之剑指向了热火朝天的二三线城市,限购令扩大化会否成为压垮开发商的最后一根稻草?

“理论上,如果扩大版限购令严格执行,必然会对这些依赖二三线城市发展的开发商造成重大打击,因为限购将造成需求减少,进一步造成供过于求的状况,推动房价下行”,王海斌表示。

但他认为,从去年9月开始,不少城市都纷纷出台限购令,最终调控效果并不好,其背后的原因是地方政府执行力度并不如意,在土地财政模式不变的前提下,地方政府没有限购的动力,就算二三线城市真的出台限购令,最终执行也只会是“名紧暗松”,效果大打折扣。

以浙江衢州最新出台的限购令为例,其对本地人的限购范围设定为:市区、第四套,被戏称为“最宽松限购令”。

陈耕认为,即使接下来大量二三线城市出台限购令,其执行力度也不像一线城市般严厉,部分城市还会以“限价”躲“限购”,因此对于房地产企业的影响较预期要小。

但即便限购力度低于预期,在调控与货币政策的叠加效应下,开发商在未来一段时间依然将面临寒冬的煎熬。

工银国际分析师谢骐聪认为,虽然率先发布限购政策的二三线城市措施较预期温和,但由于政策会扩大至其他非主要二、三线城市,加上开发商财政状况转弱,部份高负债开发商将面对现金流问题,在预期竞争激烈的传统“金九”旺季应需要提供更大折扣。面对紧缩政策不松绑、现金流受压和定价下调压力,开发商未来6-12 个月将会经历最艰难时期。

“一方面,随着资金压力日益加大,中小型开发商的生存处境将越来越困难,未来一部分企业面临倒闭的危机;另一方面,在外部经济不稳、内部紧缩政策不变的前提下,大型房企也将会遇到发展危机,反正大家的日子都不会好过”,王海斌表示。

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