SOHO中国资金链遭疑 可用资金不足项目所需两成(图文)

SOHO中国目前仍然有继续收购物业的动向。根据媒体公开报道，SOHO中国有意向上海证大房产方面收购外滩金融中心地块40%的股权，需38亿元资金。上海证大方面也于12月19日发布公告，披露了确实有第三方向该公司提请收购，只是未透露具体收购方。对媒体的上述收购传言，SOHO中国方面也不作回应，只是说“公司收购土地或项目以充实土地储备是发展的需要，同时公司对项目的选择很谨慎，严要求，务必使得公司价值最大化，保护股东利益。”

此前，北京市朝阳市税务局某工作人员也告诉记者，如果该公司已经申报税务局批准延期交税，缓交土地增值税似乎是SOHO中国解决资金难题的一个办法。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元却不这么认为。据他介绍，销售比例超过85%就已经满足了清算土地增值税的条件，而那些被批准延期交纳的项目，实际上可以延期的时间只有三个月。换句话说，企业不可能无休止地拖延税款不支付。如果企业持续拖延，当地的税务部门就会计算滞纳金，严重的还会诉请法院封存账户，并对房企的部分资产进行拍卖。

商业地产销售趋缓

在建项目需要大量资金追加投入，一年内到期的各类税项和应付账款也必须结清。对于SOHO中国来说，解决上述资金需求的办法只有两个：加速销售现有项目并能够迅速回笼资金，同时积极通过各种途径融资。

半年报显示，望京SOHO于2011年8月20日开始预售，截至2011年8月23日，已实现合同销售金额约26.23亿元，约12%；中山广场于2011年8月14日开售，截至8月23日，已售出25%，实现合同销售额14.33亿元。如果按照上述比例计算，两个项目的最终销售额有望超过250亿元。

虽然这些项目的销售可能会需要支付大量的税费，但回笼的资金足够支付上海同时在开发的上述六个项目，甚至还可以去收购其他项目。根据媒体报道，SOHO中国仅收购外滩项目40%股权就需38亿元。而这一项目的总投资额超过150亿元，扣除92亿元的土地款，还需要再投入58亿元，按照40%的股权比例，SOHO中国在购入地块之后，还需要再拿出22亿元投资工程建设。

同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，由于上海银监局规定商用物业必须整体竣工后，才能向购房者提供贷款，第四季度截至12月15日，上海的写字楼销售量只有23万平方米，而第三季度的销售量达到55万平方米，销售规模明显下降。

整体市场成交量的下降显然也影响到了SOHO中山广场项目。SOHO中国上海公司原销售总监胡大维曾告诉 《每日经济新闻》记者，SOHO中山广场目前销售额为18亿元，整体去化率为40%。根据SOHO中国的上半年财报，截至8月底SOHO中山广场的合同销售率就已经达到了25%，增速不算理想。

用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，明年上半年就会有一部分商业地产降价销售。张宏伟认为，在这样的背景下，SOHO中国可能需要更多从银行借贷。张朝峰则认为，商业地产在建工程的借贷其实会比住宅的在建工程借贷更难；如果要通过借贷融资，渠道只能是境外融资或者信托基金，以及其他的融资方式。此前的调查显示，这一类的创新型融资占国内房地产业项目比例并不高。

在这样的大背景下，张朝峰认为SOHO中国目前收购证大外滩项目并不合适。张宏伟更进一步指出，与其收购外滩金融中心这样的项目，不如把手上的多个商业项目同时开发完成，所产生的现金流和利润会对SOHO更为有利。

（来源：每日经济新闻）